なぜ不動産投資は「立地で9割」が決まるのか
不動産投資では「立地が9割」とよく言われます。建物の設備や内装は、買ったあとでも工事や入れ替えで直せます。けれども、その建物が建っている場所だけは、あとからどうやっても動かせません。
だからこそ、買う前の場所選びが、長い目で見たときの家賃収入と資産の価値を大きく左右します。
（1）立地が良いと空室リスクが下がる
不動産投資でいちばん大切なのは、毎月の家賃収入を安定させることです。その安定を脅かすのが空室です。
借りたい人が多い場所では、入居者が退去しても次の人がすぐに決まります。条件を大きく下げなくても入居者が見つかるため、空室の期間が短く済みます。
反対に、借りたい人が少ない場所では、空室を埋めるために家賃を下げたり、広告費を多く払ったり、必要以上のリフォームをしたりすることになります。こうした出費が重なると、手元に残る利益がどんどん減っていきます。場所選びは、この差を生む出発点になります。
（2）資産価値の維持と融資評価に直結する
立地は、毎月の家賃だけでなく、その不動産の価値そのものや、銀行からの評価にも関わります。
建物は時間が経つほど古くなり、価値が下がっていきます。一方で土地の価値は、その場所の人気や周りの経済の動きで決まるため、良い立地では下がりにくく、むしろ上がることもあります。
銀行がお金を貸すかどうかを判断するときも、土地の評価を重く見ます。良い立地の物件は担保としての価値が安定しているため、より多くの金額を、低い金利で、長い期間にわたって借りやすくなります。立地の評価が低いと、借りられる金額が減り、自分で用意するお金の割合が増えてしまいます。
（3）立地だけは「後から変えられない」唯一の条件
不動産の条件は、自分で変えられるものと、変えられないものに分けられます。
購入価格や利回り、間取り、設備、管理会社などは、交渉やリフォーム、契約の見直しによってあとから調整できます。これらは自分の判断で動かせる部分です。
これに対して、最寄り駅までの距離、周りの人口の増減、路線の便利さ、災害のリスクは、買ったあとでは一切変えられません。どれだけ新しい設備を入れても、駅までの距離や人口の流れを動かすことはできません。だからこそ、買う前の場所選びが、実質的に一度きりの勝負になります。
良い立地を見抜く3つの軸と調べ方
良い立地とは、なんとなくの印象ではなく、公的なデータや実際に測った数字で確かめられるものです。
ここでは「駅までの距離」「人口の動き」「再開発」という3つの軸を、自分で調べる手順とあわせて紹介します。
（1）駅距離の読み方｜徒歩10分以内とアクセスをマップで実測する
まずは「駅から徒歩10分以内」を最初の目安にします。そのうえで、地図アプリで実際の距離と道のりを測ることが大切です。
不動産広告の徒歩時間には決まりがあり、道路を80メートル進むのに1分、端数は切り上げて計算します。信号や踏切の待ち時間は含まれていません。
出典：表示規約・同施行規則 主な改正点 2022年9月1日施行
2022年9月の「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」の見直しで、マンションやアパートは建物の出入口を起点に測ること、複数の区画があるときは一番近い区画と一番遠い区画の両方の時間を載せること、乗り換えがあるときはその時間も含めることが決まりました。
それでも、坂道や踏切、地下深くのホームまでの移動時間までは反映されません。複数の路線が使えるか、急行が止まるか、都心まで乗り換えなしで行けるかも、地図で確かめておくと安心です。
（2）人口動態の読み方｜「総人口」より「転入超過・生産年齢人口」を見る
人口を見るときは、単なる総人口ではなく、転入が転出を上回っているか（転入超過）と、働く世代である15〜64歳の人口が増えているかを見ます。
総人口が多くても、出ていく人のほうが多ければ、借り手はこれから減っていきます。入ってくる人が多い場所こそ、新しい家賃需要が生まれます。
調べ方は難しくありません。総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告」や、政府の統計サイト「e-Stat」を使えば、市区町村ごとの転入超過の数を無料で確認できます。
直近のデータでも、国内の移動で転入が上回ったのは東京、神奈川、埼玉、福岡など7つの都府県にとどまり、多くの道府県では転出が上回っています。人が集まる場所と減る場所の差が、はっきり数字に出ています。
（3）再開発の読み方｜都市計画図で将来の人流を先読みする
3つ目の軸は再開発です。自治体が公開している都市計画の方針や、再開発事業の認可・公示の情報を見れば、数年から十数年先の人の流れと土地の値動きを早めに読み取れます。
大きな再開発があるエリアでは、道路や駅の整備、商業施設やオフィスの新設が一度に進み、新しい雇用が生まれます。その結果、周りの家賃需要が大きく増えます。
工事が終わって値段が上がりきってから買うのではなく、計画や工事の途中で、まだ価格が抑えられているうちに近くの物件を検討すると効率が良くなります。
福岡市の例だと、天神交差点から半径およそ500メートルを対象に、優れたデザインのビルをより大きく建てやすくする「天神ビッグバン」、博多駅周辺のおよそ80ヘクタールで地下鉄の延伸や建て替えの規制をゆるめる「博多コネクティッド」が当てはまります。
天神ビッグバンの最新の進捗状況は以下の記事で紹介しています。
【2026年最新】天神ビッグバン進捗レポート｜福岡の成長に投資する好機
買ってはいけない立地と、失敗を防ぐ最終チェック
ここまでは、収益を高めるための前向きな条件を見てきました。ここからは反対に、買ってはいけない立地と、最後の確認方法を紹介します。
高い利回りや見た目の良さに引っぱられず、候補から外すべき場所を見分けることが、大きな失敗を防ぎます。
（1）避けるべき立地
外したほうがよい立地は、大きく3つに分けられます。
1つ目は、災害のリスクが高い場所です。浸水や土砂災害の危険があるエリアは、火災保険の保険料が上がったり加入を断られたり、銀行の評価が下がったり、売るときに買い手が見つかりにくくなったりします。
2つ目は、治安に不安がある場所です。とくに女性の入居者を想定する場合、防犯面の評判は入居率に直結します。
3つ目は、大学や大きな工場など、特定の施設だけが借り手を支えている場所です。その施設が移転や撤退をした瞬間に、周りの賃貸需要が一気に消えてしまいます。
災害の確認には、国土交通省の「重ねるハザードマップ」が便利です。浸水の想定や土砂災害の区域、土地の成り立ちを、地図に重ねて見られます。
（2）現地調査で最終確認する
データで調べたあとは、実際に現地を歩いて最後の確認をします。曜日と時間帯を変えて、最低4回訪れることをおすすめします。
平日の昼は、工事の騒音や住んでいる人の様子、通学路の安全、近くのスーパーの品ぞろえを見ます。平日の夜は、駅からの帰り道の街灯の多さや、暗くて見通しの悪い場所がないかを確かめます。
休日の昼は、住宅地としての静かさや公園の管理状態を見ます。休日の夜は、周りのマンションでどれくらいの部屋に明かりがついているかを見ます。明かりの割合は、実際にどれだけ部屋が埋まっているかの目安になります。
あわせて、その地域で長く営業している賃貸の仲介会社に話を聞くと、ネットには出てこない生の情報が手に入ります。
「自分で見極めきれない」初心者の現実的な選択肢
ここまでの調べ方を読んで、確認することの多さに驚いた方もいると思います。本業を持ちながら、全国の物件を一つずつ調べて管理するのは、かなりの手間がかかります。
限られた時間とお金の中で、無理なく始められる方法を考えてみます。
（1）人口増が客観データで裏づく「福岡」という答え
全国に1,700以上ある市区町村を自分で調べる代わりに、良い立地の条件がデータでそろっている都市を一つ挙げるなら、福岡市が分かりやすい例になります。
福岡市は、人口が減っていく地域が多い日本の中で、めずらしく人口が増え続けている都市です。2026年6月時点の推計でおよそ167万人、2000年以降おおむね年1万人前後のペースで増加が続いており、特に20代から30代の若い世代の転入が目立ちます。
出典：第54回「不動産投資家調査®」（2026年4月現在）の調査結果
利回りの面でも有利です。東京の都心は地価が上がって利回りが下がっていますが、福岡市の中心部では今も4.5%ほどを確保できる物件があります。
出典：福岡市の将来人口推計
さらに、2040年ごろにおよそ170万人まで増えると見込まれており、家賃需要の伸びしろも期待できます。
若者が集まる福岡市の街の魅力については以下の記事で解説しています。
単身世帯増加率No.1の福岡市！若者が集まる理由と不動産の魅力を解剖
（2）立地選定をプロに委ねる不動産投資クラウドファンディング
福岡が良いと分かっても、数千万円の借り入れをして遠くの物件を一つ買い、自分で管理するのは負担が大きいものです。
そこで、立地選びや建物の管理を不動産会社に任せ、1口1万円から始められる方法として、不動産投資クラウドファンディングがあります。
福岡に絞った「えんfunding」は、「優先劣後システム」というしくみを取り入れています。運用中や売却時に損失が出ても、劣後出資の割合（おおむね20%）までは運営会社が先に負担するため、出資した人の元本が守られやすくなっています。
運営は、福岡で「エンクレスト」というマンションを手がける株式会社えんホールディングスです。この記事で紹介した立地の条件を満たす自社の物件が、投資の対象になります。
なお、利回りやしくみはファンドごとに異なり、元本が保証されているわけではありません。申し込みの前に、各ファンドの詳しい内容を確認してください。まずは無料の会員登録をすると、こうした物件の募集内容を見られます。
立地の「読み方」を身につけて、最初の一歩を踏み出そう
ここまで、不動産投資の立地の選び方を、具体的な調べ方とあわせて見てきました。最後に大事なポイントを振り返ります。
●立地は買ったあとで変えられない唯一の条件で、空室の少なさや資産価値、銀行の評価に直結する。
●良い立地は「駅までの距離」「人口の動き」「再開発」の3つを、地図アプリや統計局のデータ、都市計画の情報で自分で確かめられる。
●災害リスクや治安、特定の施設への依存は、ハザードマップと4回の現地調査で外していく。
●自力での見極めに不安が残るなら、人口が増えている福岡を対象に、立地選びをプロに任せる方法もある。
立地選びは、特別な才能ではなく、調べる順番を知っているかどうかで差がつきます。今回の手順をそのまま試せば、初心者でも大きな失敗は避けやすくなります。
まずは気になるエリアを一つ、地図と人口データで調べてみることから始めてみてください。そして、自分で全部を抱え込まずにプロの選んだ福岡の物件から始めたい方は、えんfundingの無料会員登録で、実際の募集物件をのぞいてみることをおすすめします。
立地以外にも物件選びで見るべきポイントを以下の記事で解説しています。あわせてお読みください。
不動産投資は物件選定がすべて！物件選びで見るべき10のポイントと6つのすべきこと
不動産投資が学べる漫画など特典プレゼント中
漫画だから分かりやすい。不動産投資が学べる特典を無料プレゼント。お申込みはこちらから。
特典提供元：株式会社えん
関連コラム記事
人気コラム記事ランキング
